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房地产8月统计月报:楼市刮起“双向调控”风,市场拐点或现

导语
8月,房地产调控系统性地再升级,土地降温的副作用显现:需求端量价齐跌,销售下滑超预期。而为维护市场稳定,各地继续大力度加码的可能性或有所降低。

今年以来,房地产行业调控频次持续增加,调控城市不断扩容,行业资金面持续收紧,居民观望情绪渐浓。目前,住房问题仍是重要的民生问题,是居民关注的焦点之一。8月以来,房地产行业又有哪些新动向呢?

一、政策篇:中央定调“住有所居”,地方调控政策井喷

8月(yue),从中央到地(di)(di)方(fang),房地(di)(di)产政(zheng)策环(huan)境持续趋紧,房地(di)(di)产长效机制进(jin)一步(bu)全面(mian)落实,无(wu)疑利于(yu)楼市(shi)在短期内降温,长期进(jin)一步(bu)回(hui)归理性。

中央层面(mian),定(ding)调“住有所居(ju)”,加快解决住房困难问题。8月25日(ri),国常会完(wan)善三(san)孩生育政(zheng)策配(pei)套(tao)措施,加强住房等支持政(zheng)策;8月31日(ri),国新(xin)办强调建立人、房、地(di)、钱四(si)位一体的联动新(xin)机制。

地(di)方层面,调(diao)控政策出(chu)现井(jing)喷,核心特点是收(shou)紧。如(ru)广州(zhou)、东莞等(deng)多(duo)地(di)均(jun)明确提出(chu)建立二(er)手房交易指导(dao)价发布机制;惠州(zhou)、金(jin)华等(deng)多(duo)地(di)强调(diao)优化住宅用地(di)供应,限地(di)价、限房价等(deng);深圳严谨信贷(dai)资金(jin)买卖小产权房、回迁房等(deng)住宅类历(li)史违(wei)建等(deng)。

中原地(di)产研究中心统计数据显示(shi),今年1-8月(yue),年内(nei)全国累计房(fang)地(di)产调控突破(po)400次(ci),刷新历史(shi)记录(lu)。

中原地产(chan)首(shou)席分(fen)析师张大伟指(zhi)出(chu),在房价全面上涨的影响下,已经(jing)有(you)广州、合(he)肥、等13个城市(shi)被住建部(bu)不同(tong)程度约(yue)谈督导,预计下半年房地产(chan)调(diao)控从严趋势不变。

二、楼市篇:销售增速温和回落,多地双向调控稳房价

国家统计局数据显示,2021年前8月,商品房销售额和销售面积分别约11.9万亿元(人民币,下同)和11.42亿平方米,同比增长22.8%和15.9%;比2019年同期增长24.8%和12.1%,两年平均增长11.7%和5.9%。

但增(zeng)速(su)方面,今年前8个(ge)月(yue)(yue),全国商品房的销(xiao)售(shou)(shou)面积环(huan)比增(zeng)速(su)和销(xiao)售(shou)(shou)额环(huan)比增(zeng)速(su)已从今年1-2月(yue)(yue)的高位连续六个(ge)月(yue)(yue)回落,其较(jiao)前7月(yue)(yue)分(fen)别收窄5.6个(ge)百(bai)分(fen)点和7.9个(ge)百(bai)分(fen)点。

图表来(lai)源:国家统计局

单月来看,尽管8月销售(shou)规模(mo)创年内(nei)新低,但仍属于(yu)高景气下(xia)的温和(he)回落。商品房销售(shou)额和(he)销售(shou)面积分别为1.26万亿元和(he)1.26亿平方米,环比分别下(xia)降(jiang)6.67%和(he)3.08%。

就地区而言,前8个月,全国房地产市场销售额和销售面积最大头的均是东部地区,分别为6.91万亿元和4.8亿平方米,同比增长27.7%和18.1%。

再看房(fang)价变动情况,8月我国70个(ge)大中城(cheng)市(shi)商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体延续回(hui)落态势。

以一线城市为例(li),8月(yue)新建(jian)商品住宅(zhai)和(he)二(er)手住宅(zhai)销售价格分(fen)(fen)别(bie)环比上(shang)涨0.3%和(he)0.2%,但涨幅(fu)分(fen)(fen)别(bie)比上(shang)月(yue)回落0.1和(he)0.2个(ge)百(bai)分(fen)(fen)点。同比来看(kan),8月(yue)一线城市新建(jian)商品住宅(zhai)和(he)二(er)手住宅(zhai)销售价格同比分(fen)(fen)别(bie)上(shang)涨5.7%和(he)9.1%,涨幅(fu)比上(shang)月(yue)分(fen)(fen)别(bie)回落0.3和(he)0.9个(ge)百(bai)分(fen)(fen)点。

除此之外,随着(zhe)调控(kong)政策(ce)发(fa)酵、信贷持(chi)续收紧,8月新房、二手房上涨城市数(shu)量均降至年内最低水平。

统计局数据显示(shi),8月(yue)份,70个(ge)(ge)大中城市中,新房价(jia)格环比(bi)上(shang)涨的城市数量为(wei)46个(ge)(ge),7月(yue)有(you)51个(ge)(ge);二手(shou)房价(jia)格环比(bi)上(shang)涨的城市数量仅27个(ge)(ge),7月(yue)有(you)41个(ge)(ge)。

整体来看,8月各类城市的房(fang)(fang)价(jia)都不同(tong)程(cheng)度出现回落,有的城市房(fang)(fang)价(jia)甚(shen)至止涨转跌。

资本邦认为,接下来短期内,房地产热度会保持低温态势,“金九银十”的热度与7-8月相比,或有所回温,但大概率低于市场预期,主要原因就在于限购、限售使得居民减少购房资格,限贷促使银行不接单等城市增多,遏制投资投机性需求等。

值得(de)一提的是,目(mu)前,房地产调控出(chu)现(xian)双向调控,防止上涨和防止下调并存。

从上个月开始,全国多座(zuo)城市(shi)发布“限跌令(ling)(ling)”。例如,楼市(shi)成交(jiao)持(chi)续低(di)迷并(bing)隐现(xian)价格战的江阴,成为了2021年以来长三角区域首个发布“限跌令(ling)(ling)”的城市(shi)。

如昆(kun)明、沈阳、岳阳、株洲等城市先后发布或者(zhe)约(yue)谈(tan)了针对(dui)开发商(shang)降价(jia)的政策与会议,目的就(jiu)是打(da)击(ji)恶意降价(jia)行为维护市场稳定(ding)。

中原地产(chan)首(shou)席分析师张大伟认为:“房(fang)价大涨会(hui)放大金(jin)融风险,而房(fang)价断崖式(shi)下跌(die)也(ye)(ye)同样不(bu)稳定,也(ye)(ye)会(hui)影响金(jin)融系统。最近全国多个(ge)城市(shi)新房(fang)的(de)‘限(xian)跌(die)令’,背后其实进一步(bu)说(shuo)明了‘稳定’是(shi)楼市(shi)最确(que)定的(de)关(guan)键词。”

三、房企篇:单月销售普遍下滑,市场景气度再探底

全(quan)国来(lai)看,今年(nian)8月房(fang)企(qi)整体销售增速同比下滑,未来(lai)或(huo)将进一(yi)步加剧房(fang)企(qi)间的(de)分化。

个企层(ceng)面(mian),资本(ben)邦选(xuan)取2021年(nian)前(qian)8月(yue)(yue)销售额(e)TOP50上市房(fang)企为样(yang)本(ben),从中(zhong)筛选(xuan)了位于不同梯队的20家典型房(fang)企,对该等房(fang)企8月(yue)(yue)单月(yue)(yue)以及前(qian)8月(yue)(yue)的销售额(e)、销售面(mian)积及年(nian)度目标完(wan)成度进行盘点。

8月单月,各梯队单月销售增速普遍下降,其中有3家房企同比降幅超3成,仅个别房企实现了销售同比增长,分别是保利地产和越秀地产

具体而言,保利(li)地产的单(dan)月(yue)(yue)销(xiao)(xiao)售额达468.73亿元,同(tong)比增6.76%,单(dan)月(yue)(yue)销(xiao)(xiao)售额排名(ming)第一;越(yue)秀(xiu)地产销(xiao)(xiao)售额达126.69亿元,同(tong)比增速65%,销(xiao)(xiao)售增速第一,销(xiao)(xiao)售额排名(ming)十(shi)三。

再(zai)看单(dan)月房(fang)企(qi)销售面(mian)积,20家(jia)典型房(fang)企(qi)中有16家(jia)房(fang)企(qi)的单(dan)月销售面(mian)积出现同比下降。

值得注意的是,龙头房企万科企业单月销售面积增速下滑幅度最大的,同比下降48.12%。

虽然单月表现疲弱,但受(shou)疫情影响,去(qu)年整体销售额基数较低,因此,今年前8月房企的累计销售成绩多数依然呈现同比增长的态势,只是增速(su)明显(xian)放缓。

从前8月来看,佳兆业集团均夺得销售额累计增速和销售面积累计增速的头筹,分别同比增加49.01%和51.26%。

最后,从年度销售目标完成情况上看,统计的房企中,有18家房企披露了年度销售目标或者目标增速。前8月,目标完成率超过2/3的房企仅三家,分别是金地集团、正荣地产首开股份,仅占统计样本的六分之一。其目标完成率分别为74.1%、70.54%和70.89%-77.33%。

谈及未来对的市场预判,业内给出的一致观点是房地产市场增速仍将有所回落。

58安居客房产研究院报告指出,预计截止今年年底,市场退烧难免,传统“金九银十”特有的开盘潮、抢房潮、售罄、秒光、上涨等火热场面很难再现,“金九银十”成色将大打折扣。

四、投资篇:房企开发投资力度持续走弱,拿地热情骤减

随着“三条红(hong)线(xian)”等金(jin)融监(jian)管(guan)的(de)不断加(jia)强,8月份(fen),房企对资金(jin)的(de)使用更为谨慎,与此同时(shi),市场土地供应逐(zhu)渐减少,房企投(tou)资力(li)度进一步减弱。

国(guo)家统计局官方(fang)数(shu)据(ju)显示,今年1—8月份,全国(guo)房地产开发投资(zi)9.81万亿元,同比(bi)增(zeng)长(zhang)(zhang)10.9%;比(bi)2019年1—8月份同比(bi)增(zeng)长(zhang)(zhang)15.9%,两年平均增(zeng)长(zhang)(zhang)7.7%。

图表来源:国家统计局

从增(zeng)速(su)来看(kan),尽管(guan)维持正增(zeng)长,但1—8月(yue)份地(di)产(chan)开(kai)发投资累计增(zeng)速(su)已从今年(nian)1-2月(yue)份38.3%的(de)高位,连续6个(ge)月(yue)收窄(zhai),累计增(zeng)速(su)与(yu)前7个(ge)月(yue)相(xiang)比(bi),再次放(fang)缓(huan)1.8个(ge)百分点(dian)。

贝壳研究院高(gao)级(ji)分析师潘浩指出,信贷持(chi)续收紧,新(xin)开工(gong)面积同比(bi)持(chi)续下滑对(dui)开发(fa)投(tou)资起到向(xiang)下的拉动作(zuo)用,8月房地产(chan)开发(fa)投(tou)资额已(yi)回落至(zhi)去年同期水平。

在拿(na)(na)地(di)方(fang)面,2021年1-8月,中指研究院跟踪的TOP100企业拿(na)(na)地(di)总额约1.89万亿(yi)元,同比下降10.8%,门(men)槛值为44亿(yi)元,同比下降10亿(yi)元。

中指研究院数据显示(shi),今年1-8月,万(wan)(wan)科(ke)、碧桂园(yuan)(yuan)和保利发展分(fen)别(bie)以1121亿元、1047亿元和912亿元的(de)总拿地金额位(wei)列排行(xing)榜前三名;拿地面积(ji)领(ling)跑的(de)依旧是碧桂园(yuan)(yuan)、万(wan)(wan)科(ke)、保利发展,拿地面积(ji)分(fen)别(bie)为2559万(wan)(wan)㎡、1382万(wan)(wan)㎡和1248万(wan)(wan)㎡。

图(tu)表来(lai)源(yuan):中指研(yan)究院(yuan)

值(zhi)得注意的是,单月(yue)来看(kan),全(quan)国房地(di)(di)产市(shi)场拿地(di)(di)热情(qing)骤减(jian)。

以(yi)部(bu)分头部(bu)房企为(wei)例,8月(yue)的拿地(di)(di)热情跌(die)落(luo)到了冰(bing)点(dian)。相比于(yu)万科6 月(yue)拿地(di)(di)253亿元(yuan),7月(yue)拿地(di)(di)144亿元(yuan),万科8月(yue)单月(yue)拿地(di)(di)减少至14亿元(yuan);保利地(di)(di)产(chan)在8月(yue)单月(yue)几乎没有(you)拿地(di)(di),金额仅4亿元(yuan),较上个月(yue)拿地(di)(di)122亿元(yuan)环(huan)比下降96.72%。

资本邦认为(wei),房企(qi)拿地金额环比(bi)下降的主要(yao)原(yuan)因(yin)在于:受多个(ge)城(cheng)市第二(er)批(pi)(pi)集中供地延期的影响,土地供应(ying)量有所下降,房企(qi)养精(jing)蓄锐迎接(jie)9月第二(er)批(pi)(pi)次供地,以至于8月开发商拿地也更趋于理性(xing)。

另外(wai),由于(yu)“买地金额不得超年度销售额40%”的(de)政策(ce)限制,对房企的(de)资金监管更加严格,进一步(bu)约束了房企的(de)投资行(xing)为。

在地域分布(bu)上(shang),一线(xian)(xian)城(cheng)市(shi)及三(san)四线(xian)(xian)城(cheng)市(shi)以及核心城(cheng)市(shi)群拿地面积占比均上(shang)升。

中指研究(jiu)院(yuan)跟踪的50家代表房企数据显(xian)示,从城市等(deng)级分布来看,前8月,50家房企在(zai)一线及三、四线城市投资面积占比均(jun)上涨。

从城(cheng)市群分(fen)布来看,房企(qi)投资更(geng)加聚(ju)焦核心(xin)城(cheng)市群。50家代表房企(qi)今年前(qian)8月在(zai)五大(da)核心(xin)城(cheng)市群拿(na)地面积占(zhan)比(bi)(bi)达67.6%,同(tong)比(bi)(bi)增(zeng)长(zhang)10.3个百(bai)分(fen)点,其中,长(zhang)三(san)角拿(na)地面积占(zhan)比(bi)(bi)达34.5%,同(tong)比(bi)(bi)增(zeng)长(zhang)8.4个百(bai)分(fen)点。

图(tu)表来(lai)源:中指研(yan)究院(yuan)

五、融资篇:融资端收紧或催化房企分化

房企债券融(rong)资(zi)方面,今年前8月融(rong)资(zi)规模累计增速(su)较前7月加(jia)速(su)下(xia)滑。

贝壳(qiao)研究院统计(ji),前(qian)8月房企发债累(lei)计(ji)约6999亿元(yuan)(人(ren)民(min)币,下同),同比(bi)下降21%,金额(e)规模减少1817亿元(yuan)。

融(rong)资结构上看,境(jing)内1-8月(yue)累计发债(zhai)规模约4904亿元,同比下降约11%,降幅进一(yi)步(bu)扩大;境(jing)外方(fang)面(mian),今年1-8月(yue)累计发债(zhai)约2095亿元,同比下降约37%。

8月单月房企境内外(wai)债(zhai)券(quan)融资规模约571亿(yi)元,环比减少(shao)39.8%,同(tong)比减少(shao)54.2%。

值得(de)注意的是,融(rong)资规模(mo)增速下(xia)滑的同时,房(fang)企(qi)偿债压力进(jin)一步(bu)加大。

贝(bei)壳(qiao)研究院数(shu)据,2021年8月,房企(qi)境内外债(zhai)(zhai)(zhai)券融资到(dao)期(qi)(qi)债(zhai)(zhai)(zhai)务规(gui)模(mo)约1196亿(yi)元,环(huan)比增加(jia)3.3%,同比增加(jia)21.2%,房企(qi)到(dao)期(qi)(qi)债(zhai)(zhai)(zhai)务净(jing)额625亿(yi),新增发债(zhai)(zhai)(zhai)规(gui)模(mo)不足(zu)到(dao)期(qi)(qi)债(zhai)(zhai)(zhai)务规(gui)模(mo)的二分之一(yi)。融资新规(gui)后,新增发债(zhai)(zhai)(zhai)规(gui)模(mo)不及到(dao)期(qi)(qi)债(zhai)(zhai)(zhai)务规(gui)模(mo)已连续保(bao)持12个月。

与此同时,房地产金融(rong)监(jian)管政策的升(sheng)级(ji),加速(su)了部分(fen)房企暴露自(zi)身债(zhai)务缺(que)陷,频现(xian)违约事(shi)件。8月地产相(xiang)关违约事(shi)件7笔(bi),违约类型主(zhu)要是未按时兑(dui)付本(ben)息。

不过,8月份也有多家房企积极回购前期债券,包括世茂集团、阳光城、花样年控股等,此举不仅改善自身债务结构,一定程度上也提振了市场信心

地产股市场,同样有包括万科企业、金科股份、中国奥园等多家企业表示会适时选择回购股份,这对地产投资信心回升起到积极作用,也将对冲部分负面影响

个企方面,根据贝壳研究院统计的前8个月融资总额排名前50的房企,其债券融资总规模约为4803.1亿元,与前7月相比,累计发债规模的前三名未变,分别是万科、首开股份、远洋集团,分别发债281亿元、251亿元和194亿元。单月看,排名前50家房企于8月份的融资总规模增长了262.1亿元。

个企(qi)来(lai)看,克而瑞统计显示,8月发行债(zhai)券的企(qi)业有(you)15家,发债(zhai)企(qi)业个数比上月大(da)幅减少17家。

8月发债量TOP5分别是首开股份、金地集团、龙湖集团、雅居乐集团和中国海外发展。其中,首开股份发行一笔34.20亿元的公司债,年限5年,融资利率3.45%。

从债(zhai)券发(fa)行利率表现来看,企业发(fa)债(zhai)成本(ben)持(chi)续(xu)分(fen)化(hua),中(zhong)海发(fa)行的公司债(zhai)利率达到(dao)2.75%,融(rong)资优势持(chi)续(xu)扩大,而(er)部分(fen)房企的境外债(zhai)发(fa)行成本(ben)最高达到(dao)12%。

至(zhi)于发(fa)债(zhai)目的,翻看募集说明书(shu),借新还旧(jiu)仍是主流。

从房企角(jiao)度看,不(bu)断收(shou)紧的(de)(de)(de)行(xing)业融(rong)资(zi)端又或进(jin)一步催化(hua)企业间的(de)(de)(de)分化(hua)。具备较(jiao)强的(de)(de)(de)资(zi)金(jin)能力(li)(li)或者运营能力(li)(li)的(de)(de)(de)房企更能在(zai)逆势超车,对(dui)于抵御“风寒”能力(li)(li)较(jiao)弱的(de)(de)(de)中小房企,谋求(qiu)转型(xing)或将(jiang)成为其发(fa)展(zhan)的(de)(de)(de)新动力(li)(li)。

结尾

8月,房地(di)产(chan)调控系统性地(di)再升级,土(tu)地(di)降温(wen)的(de)副作用(yong)显现:需(xu)求端量(liang)价齐跌,销售下滑超预期。

此外(wai),开(kai)发商投资趋(qu)势性回(hui)落,拿(na)地(di)热情跌(die)落至(zhi)冰点(dian),融资环境收紧的同时,房企偿债压力进一步加大(da)。从(cong)房价(jia)及房企表(biao)现(xian)来(lai)看(kan),楼市(shi)拐点(dian)或现(xian)。

展望未来(lai),四季度(du)至明年(nian)的市场趋(qu)势很大程度(du)上(shang)取决于政(zheng)策有效调节时点及力度(du),从(cong)目前看(kan),为了维护市场稳定,各地(di)继续大力度(du)加码的可(ke)能性或有所降低。

同(tong)时,结合(he)市场需(xu)求,提高经营(ying)效(xiao)能,解决利(li)润的负增长,践行(xing)高质量发展是各(ge)大(da)房企(qi)提升竞争力(li)的必(bi)然趋势。

头图来源:图虫

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